# MaklerBridge Invest > Kapitalanlage in Wohnimmobilien: Beispielrechnung, passende Objekte in Neubau, Denkmal, Pflege und Bestand und die Finanzierung aus einer Hand. Quelle: https://maklerbridge.de/invest MaklerBridge Invest begleitet Privatanleger bei der Kapitalanlage in vermietete Wohnimmobilien: Einordnung der persönlichen Ausgangslage, Beispielrechnung, Auswahl passender Objekte und Finanzierung. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich und findet telefonisch oder per Video statt; Anfragen laufen über das Formular auf der Seite. ## Beispielrechnung (vereinfacht) Neubauwohnung, 320.000 € Kaufpreis, 1.000 € Kaltmiete im Monat, 20.000 € Eigenkapital, 3,6 % Zins, 2 % Tilgung, 42 % Grenzsteuersatz, 5 % degressive AfA: monatlicher Saldo im ersten Jahr −56 €, davon 537 € Tilgung. Anteil an der Wohnung nach 10, 20 und 30 Jahren: 125.000 €, 293.000 €, 500.000 €. Annahmen: 7 % Kaufnebenkosten, Miete steigt um 1,5 % und der Wert um 1,5 % im Jahr, fester Zins, kein Leerstand. Ein Beispiel, keine Zusage und keine Steuerberatung. ## Anlageformen ### Neubau Eine neue Wohnung mit geringem Aufwand in den ersten Jahren und der höchsten laufenden Abschreibung. - Abschreibung: 5 % degressive AfA vom Restwert (Baubeginn Oktober 2023 bis September 2029), bei Effizienzhaus 40 mit QNG-Siegel zusätzlich bis zu 5 % Sonder-AfA in den ersten vier Jahren (§ 7b EStG). - Förderung: KfW-Förderkredite zu günstigen Zinsen, wenn das Gebäude den geforderten Standard erreicht. - Aufwand: Gewährleistung des Bauträgers, kaum Instandhaltung in den ersten Jahren, Erstvermietung meist zur Übergabe. - Passt zu: Anlegern mit hohem Steuersatz, die möglichst wenig Arbeit mit der Wohnung haben wollen. ### Denkmal Ein saniertes Baudenkmal in gewachsener Lage, bei dem der Staat den Großteil der Sanierung über die Steuer mitträgt. - Abschreibung: Sanierungskosten nach § 7i EStG zu 100 % in zwölf Jahren absetzbar: acht Jahre je 9 %, dann vier Jahre je 7 %. - Lage: Häufig zentrale Innenstadtlagen mit begrenztem Angebot und Gebäuden, die nicht mehr neu gebaut werden. - Aufwand: Der Bauträger saniert, Sie kaufen vor Fertigstellung. Wichtig sind ein erfahrener Sanierer und eine saubere Abstimmung mit der Denkmalbehörde. - Passt zu: Anlegern mit hoher Steuerlast und langem Anlagehorizont. ### Pflegeimmobilie Ein Appartement in einer Pflegeeinrichtung mit langfristigem Pachtvertrag. Sie suchen keine Mieter, der Betreiber zahlt. - Einnahmen: Pacht vom Betreiber, meist über 20 bis 25 Jahre vereinbart und an die Inflation gekoppelt. - Verwaltung: Der Betreiber kümmert sich um Belegung und Bewirtschaftung. Sie werden mit eigenem Teileigentum im Grundbuch eingetragen. - Worauf es ankommt: Die Bonität und Erfahrung des Betreibers. Sie ist das wichtigste Kriterium bei der Auswahl. - Passt zu: Anlegern, die planbare Einnahmen ohne Mietersuche suchen. ### Bestand Eine bereits vermietete Wohnung, die vom ersten Monat an Miete bringt, oft zu einem Preis unter Neubauniveau. - Abschreibung: 2 % lineare AfA auf den Gebäudeanteil (Baujahr ab 1925), 2,5 % bei älteren Gebäuden. - Einnahmen: Sofort, weil der Mietvertrag mit dem Kauf auf Sie übergeht. - Worauf es ankommt: Zustand des Gebäudes, Höhe der Instandhaltungsrücklage und Beschlüsse der Eigentümerversammlung. - Passt zu: Anlegern, die sofort Mieteinnahmen wollen und einen etwas höheren Aufwand nicht scheuen. ## Grundsätze - Keine Renditeversprechen. Wir zeigen Ihnen, mit welchen Annahmen wir rechnen, und was passiert, wenn sie nicht eintreten. - Erst Ihre Ausgangslage, dann das Objekt. Einkommen, Eigenkapital und Steuersatz bestimmen, welche Wohnung zu Ihnen passt. Nicht umgekehrt. - Finanzierung von Anfang an mitgedacht. Wir prüfen früh, was eine Bank finanziert, damit Sie sich nur mit Objekten beschäftigen, die auch umsetzbar sind. - Auch nach dem Notartermin da. Übergabe, Vermietung, Unterlagen für die Steuererklärung und die Frage, ob eine zweite Wohnung sinnvoll ist. ## Ablauf 1. Erstgespräch: Wir lernen Ihre Ausgangslage und Ihre Ziele kennen, telefonisch oder per Video. 2. Einordnung: Wir rechnen, welche Kaufpreisspanne und welche monatliche Belastung zu Ihnen passen. 3. Objektauswahl: Sie erhalten passende Wohnungen, jede mit einer eigenen Beispielrechnung. 4. Finanzierung: Wir holen Angebote von Banken ein und bereiten die Unterlagen mit Ihnen vor. 5. Notar und Übergabe: Kaufvertrag, Übergabe, Vermietung. Wir bleiben Ihr Ansprechpartner. ## Häufige Fragen ### Wie viel Eigenkapital brauche ich? Häufig genügen die Kaufnebenkosten, also je nach Bundesland etwa 5 bis 9 % des Kaufpreises. Bei guter Bonität finanzieren Banken auch den vollen Kaufpreis. Wie viel Eigenkapital in Ihrem Fall sinnvoll ist, hängt von Zins, Steuersatz und Ihren Rücklagen ab. Das rechnen wir im Erstgespräch mit Ihnen durch. ### Ab welchem Einkommen lohnt sich eine Kapitalanlage? Eine feste Grenze gibt es nicht. Entscheidend sind ein sicheres Einkommen, ein monatlicher Überschuss im Haushalt und Ihr Steuersatz: Je höher er ist, desto stärker wirken Abschreibung und Zinsen. ### Wie funktioniert die Steuerersparnis genau? Von den Mieteinnahmen ziehen Sie Zinsen, Abschreibung und Verwaltungskosten ab. Bleibt ein Verlust, mindert er Ihr zu versteuerndes Einkommen, und Sie zahlen weniger Einkommensteuer. Das Geld kommt mit der Steuererklärung zurück. Mit einem Freibetrag beim Finanzamt können Sie die Ersparnis auch schon monatlich über die Lohnabrechnung erhalten. ### Was passiert, wenn die Wohnung leer steht? Dann fehlt die Miete, die Rate an die Bank bleibt. Deshalb planen wir eine Reserve ein und achten auf Lagen, in denen Wohnungen gefragt sind. Bei Pflegeimmobilien zahlt der Betreiber die Pacht unabhängig davon, ob ein einzelnes Appartement belegt ist. ### Welche Risiken sollte ich kennen? Leerstand, höhere Zinsen nach Ende der Zinsbindung, Reparaturen, eine schwächere Wertentwicklung und Änderungen im Steuerrecht. Wir sprechen diese Punkte offen an und rechnen sie mit Ihnen durch, bevor Sie sich entscheiden. ### Kann ich die Wohnung später verkaufen? Ja. Nach zehn Jahren Haltedauer ist der Gewinn aus dem Verkauf für Privatpersonen steuerfrei (§ 23 EStG). Viele Anleger halten ihre Wohnungen aber länger und nutzen sie im Alter als zusätzliches Einkommen. ### Was kostet das Erstgespräch? Nichts. Das Erstgespräch ist kostenfrei und unverbindlich. Sie entscheiden danach in Ruhe, ob und wie es weitergeht. ## Hinweis Immobilien sind eine langfristige Kapitalanlage. Wertentwicklung, Mieteinnahmen und steuerliche Wirkung sind nicht garantiert und hängen von Objekt, Finanzierung und persönlicher Situation ab. Maßgeblich ist die aktuelle Seite https://maklerbridge.de/invest.